Kontraktmall för uthyrning: nya lagen och vad avtalet måste innehålla

En kontraktmall är bara så bra som reglerna den bygger på. Den 1 juli 2026 ersattes lagen om uthyrning av egen bostad av en ny privatuthyrningslag. Uppsägningstiden för hyresgästen gick samtidigt från en månad till tre. Mallar som inte uppdaterats sedan dess bär därför en felaktig uppsägningstid och en hyresregel som inte längre finns.

Den här genomgången visar vilken lag som gäller för din situation, vad avtalet måste innehålla för inneboende och andrahand, hur mycket du får ta ut i hyra och vilka standardavtal som gäller på entreprenadsidan.

Ny lag för privat uthyrning sedan 1 juli 2026

Privatuthyrningslagen (2026:772) trädde i kraft den 1 juli 2026 och upphävde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Övergångsregeln är rak: den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den. Ett kontrakt från maj 2026 följer därmed gamla regler tills det sägs upp, medan ett nytt kontrakt följer de nya.

En lagteknisk nyhet är att den nya lagen innehåller alla hyresrättsliga regler som gäller vid privatuthyrning. Reglerna för vanlig uthyrning i 12 kap. jordabalken gäller därmed inte alls vid privatuthyrning, till skillnad från tidigare.

Vilken lag gäller för ditt kontrakt

Tre undantag avgör saken. Privatuthyrningslagen gäller inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av den egna bostaden, inte om hyresvärden själv innehar lägenheten med hyresrätt och inte om upplåtelsen avser fritidsändamål. I de fallen gäller 12 kap. jordabalken.

Uppsägningstider som ska stå i kontraktet

Den vanligaste felaktigheten i gamla mallar är uppsägningstiden. Tre månader är numera svaret oavsett vem som säger upp. Privatuthyrningslagen säger att ett avtal på obestämd tid får sägas upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Samma varsel gäller hyresgästens rätt att säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid.

Gamla lagen gav hyresgästen en månad och hyresvärden tre. Den obalansen är borta. En mall som fortfarande skriver en månad för hyresgästen ger ett villkor som inte stämmer med lagen, även om just det villkoret är till hyresgästens fördel och därmed giltigt.

Hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan i nio uppräknade fall, bland annat vid dröjsmål med hyran i mer än två veckor efter förfallodagen, vid otillåten andrahandsupplåtelse eller inneboende utan giltig ursäkt, vid vanvård som inte rättas skyndsamt och vid störningar i boendet.

Hyran: vad du får ta ut

Reglerna skiljer sig åt beroende på vilken lag som gäller. Vid privatuthyrning ska hyran vara bestämd till beloppet. Parterna får ändå avtala om att ersättning för uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el eller avgifter för vatten och avlopp betalas efter faktisk förbrukning.

Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt finns i stället ett tak som går att räkna ut. En hyra som överstiger den hyra hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, anses aldrig skälig. Hyrs bara en del av lägenheten ut gäller en proportionerlig andel av hyran. Möbeltillägget får inte överstiga 15 procent och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Taket gäller inte lägenheter där blockhyra gäller i tidigare led. Reglerna för blockhyra ändrades också den 1 juli 2026 och tillåter numera tre uttryckliga syften: andrahandsupplåtelse till hyresgästens anställda eller en annan avgränsad krets, upplåtelse till juridiska personer som i sin tur ska erbjuda bostad åt personer som arbetar åt hyresgästen samt delningsboende där hyresgästerna delar delar av lägenheten.

Så prövas hyran hos hyresnämnden

Vid privatuthyrning ansöker hyresgästen hos hyresnämnden om ändring av hyran. Nämnden fastställer hyran till ett skäligt belopp om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande lägenheter hyrs ut enligt samma lag.

Nyheten ligger i vad som händer sedan. Den nya hyran gäller från dagen för ansökan om inte nämnden beslutar annat. Sänks hyran för förfluten tid ska hyresvärden samtidigt förpliktas att betala tillbaka det som tagits emot för mycket, plus ränta enligt 5 § räntelagen fram till laga kraft och enligt 6 § räntelagen därefter.

Under den gamla lagen kunde nämnden bara sätta ned hyran framåt. Skillnaden är stor för den som tagit ut en hög hyra under lång tid.

Parterna får också avtala om att hyran ska ändras enligt ett index. Den som vill använda villkoret ska meddela motparten skriftligen och på begäran visa hur ändringen räknats. Den nya hyran gäller tidigast från det månadsskifte som inträffar en månad efter att meddelandet skickats. Den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år innan ändringen får ske.

Bostadsrätt: samtycke, tillstånd och föreningens avgift

Att hyra ut en bostadsrätt för självständigt brukande kräver styrelsens samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Nekar styrelsen får du ändå hyra ut om hyresnämnden lämnar tillstånd, vilket kräver att du har skäl för upplåtelsen och att föreningen saknar befogad anledning att vägra.

Även den bestämmelsen ändrades den 1 juli 2026. Vid prövningen ska tidigare upplåtelser i andra hand numera beaktas bara om de har skett i betydande omfattning. Syftet är en generösare tillämpning, särskilt för den som först hyrt ut av ett skäl och sedan vill hyra ut av ett annat.

Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om det står i stadgarna. Avgiften får per lägenhet och år motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet, vilket med prisbasbeloppet 59 200 kronor ger 5 920 kronor för 2026. Prisbasbeloppet är 59 600 kronor för 2027, vilket höjer taket till 5 960 kronor. Hyrs lägenheten ut under en del av året beräknas taket efter antalet kalendermånader.

Vad ett inneboendekontrakt måste innehålla

Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Muntliga avtal är giltiga men omöjliga att bevisa när parterna är oense om vad som sades i hallen i augusti.

Behöver du ett konkret dokument direkt kan du ladda ner en tydlig PDF hos Studentboet. Den fungerar bra som bas och kan kompletteras med bilagor för inventarier eller ordningsregler. Vill du ha en gratis kontraktmall som är enkel att fylla i finns mallar i både PDF och Word hos Ekonomifokus, där det också finns exempel för andrahandsuthyrning.

Andrahandskontrakt: det som skiljer

Ett andrahandskontrakt avser självständigt brukande av hela bostaden eller en avskild del. Skillnaden mot inneboende är inte storleken på ytan utan om du själv bor kvar. Använder du inte bostaden som bostad i beaktansvärd utsträckning räknas upplåtelsen alltid som självständigt brukande.

Tre punkter tillkommer jämfört med inneboendekontraktet. Bifoga det skriftliga samtycket eller hyresnämndens tillstånd. Ange att andrahandshyresgästen saknar besittningsskydd när upplåtelsen varar kortare tid än två år. Skriv också in att förstahandshyresgästen ansvarar för skador som andrahandshyresgästen orsakar.

Det sista ansvaret följer direkt av lagen. Den som upplåtit lägenheten i andra hand eller till en inneboende svarar för skada som den andra personen skulle ha ersatt om han eller hon varit hyresgäst.

Skatten på hyresintäkten

Uthyrning av en privatbostad beskattas i inkomstslaget kapital med 30 procent på överskottet. Du får inte dra av dina verkliga kostnader. I stället finns ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år, plus ett avdrag som beror på vilken sorts bostad du hyr ut.

Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person. Är ni flera som äger bostaden eller står på hyreskontraktet delar ni på avdraget efter er andel. Gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte som uthyrd del.

Ett tak till är värt att hålla reda på. Liknar uthyrningen hotellverksamhet ska du registrera dig för moms när årsomsättningen överstiger 120 000 kronor för kalenderåret eller något av de två föregående åren.

Entreprenadkontrakt: AB 04, ABT 06 och konsumentavtalen

På byggsidan är det standardavtalen som styr innehållet. Byggandets Kontraktskommitté ger ut AB 04 för utförandeentreprenader. Där står beställaren för projekteringen. ABT 06 gäller totalentreprenader där entreprenören svarar för både projektering och utförande. För konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet finns ABK 09 och för materialköp ABM 07.

Är beställaren konsument gäller andra dokument. Konsumentverket ger ut ABS 18 för småhusentreprenader med tillhörande entreprenadkontrakt samt Hantverkarformuläret 17 för mindre arbeten. Båda är kostnadsfria och innehåller färdiga blanketter även för ändringar och tilläggsarbeten.

En revidering pågår. Kommittén skickade ut förslag till nya allmänna bestämmelser på remiss och remisstiden gick ut i slutet av februari 2025. Ungefär 4 000 svar från omkring 200 remissinstanser behandlas nu. Nya avtal beräknas komma tidigast under senare delen av 2027, med en uppdaterad tidplan under hösten 2026. Fram till dess är AB 04 och ABT 06 de versioner som gäller.

Ett standardiserat underlag för byggprojekt går att ladda ner på flera håll. En ABT 06-mall för kontrakt ger rätt struktur för totalentreprenad oavsett om priset är fast eller rörligt. Ett alternativ är att utgå från mallen hos Rättsakuten.

Word eller pdf och hur avtalet signeras

Arbeta i ett redigerbart format och spara slutversionen som pdf för signering. Då kan ingen ändra i siffrorna efter att båda skrivit under. Vill du ha en enkel mall för inneboende är Studentboets PDF ett bra alternativ att utgå från.

Elektronisk signering fungerar för hyresavtal, eftersom lagen inte ställer några formkrav utöver skriftlighet när någon part begär det. Spara det signerade dokumentet och alla bilagor på samma ställe, eftersom inventarielistan och samtycket är de handlingar som efterfrågas när något går fel.

Numrera bilagorna i avtalet och hänvisa till dem i texten. En inventarielista som ligger löst i en mapp utan hänvisning är svår att åberopa.

Vanliga frågor om kontraktmallar

Vilken uppsägningstid gäller för inneboende 2026?

Tre månader till närmast följande månadsskifte för båda parter enligt privatuthyrningslagen. Ett avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer gamla lagen, där hyresgästen hade en månad och hyresvärden tre.

Måste kontraktet vara skriftligt?

Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Muntliga avtal är giltiga men svåra att bevisa, så skriv alltid ned det ni kommit överens om.

Hur mycket får jag ta ut när jag hyr ut min hyresrätt i andra hand?

Högst din egen hyra för den uthyrda delen, med tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent och tillägg för nyttigheter till din egen kostnad. En högre hyra anses aldrig skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken.

Vad händer om jag tagit ut för hög hyra?

Hyresnämnden kan sätta ned hyran. Vid privatuthyrning gäller den nya hyran från dagen för ansökan. Sänks hyran för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka det som tagits emot för mycket jämte ränta. Vid otillåten andrahandsuthyrning av hyresrätt med oskälig hyra är påföljden böter eller fängelse i högst två år.

Behöver jag styrelsens samtycke för att hyra ut min bostadsrätt?

Ja, för upplåtelse till självständigt brukande. Nekar styrelsen kan hyresnämnden lämna tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Sedan den 1 juli 2026 beaktas tidigare uthyrningar bara om de skett i betydande omfattning.

Vad får bostadsrättsföreningen ta ut i avgift?

Högst tio procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år om det står i stadgarna, vilket ger 5 920 kronor för 2026 och 5 960 kronor för 2027. Hyrs lägenheten ut under en del av året beräknas taket efter antalet kalendermånader.

Var går gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning?

Vid självständigt brukande. Bor du själv kvar i bostaden är det inneboende. Använder du inte bostaden som bostad i beaktansvärd utsträckning räknas upplåtelsen alltid som andrahandsuthyrning, oavsett hur stor del som hyrs ut.

Hur mycket skatt betalar jag på hyresintäkten?

30 procent på överskottet efter avdrag. Du får ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år, plus 20 procent av hyresintäkten för småhus eller den avgift respektive hyra du själv betalar för den uthyrda delen i bostadsrätt och hyresrätt.

Gäller AB 04 och ABT 06 fortfarande?

Ja. Byggandets Kontraktskommitté arbetar med nya allmänna bestämmelser efter en remiss som avslutades i februari 2025, men nya avtal beräknas komma tidigast under senare delen av 2027. En uppdaterad tidplan väntas under hösten 2026.

Vilket kontrakt gäller när beställaren är privatperson?

ABS 18 för småhusentreprenader och Hantverkarformuläret 17 för mindre hantverkstjänster. Båda ges ut av Konsumentverket tillsammans med branschen och är kostnadsfria, med färdiga blanketter för ändringar och tilläggsarbeten.

Uppgifterna är kontrollerade mot privatuthyrningslagen (2026:772), 12 kap. jordabalken, bostadsrättslagen, Sveriges Domstolars sammanställning av de nya reglerna samt Skatteverkets sida om att hyra ut privatbostad den 14 september 2026.

Källor

• riksdagen.se: privatuthyrningslagen (2026:772), tillämpningsområde i 1 kap., hyressättning i 2 kap., inneboende i 5 kap., uppsägning i 6 kap. samt övergångsbestämmelserna
• domstol.se: nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026, de tre viktigaste skillnaderna, ändringen i bostadsrättslagen och de nya blockhyresreglerna
• riksdagen.se: 12 kap. 55 § fjärde stycket om skälig andrahandshyra och 65 c § om straff för oskälig hyra vid otillåten upplåtelse
• riksdagen.se: bostadsrättslagen 7 kap. 10 och 11 §§ om samtycke och tillstånd samt avgiften för andrahandsupplåtelse
• skatteverket.se: hyra ut privatbostad, schablonavdraget på 40 000 kronor, avdragen per bostadstyp och momsgränsen på 120 000 kronor
• foreningenbkk.se: status för revideringen av AB 04 och ABT 06 samt tidplanen för nya avtal
• regeringen.se: prisbasbeloppet 59 600 kronor och det förhöjda prisbasbeloppet 60 900 kronor för 2027, fastställda den 24 september 2026. Avläst 2 oktober 2026