# Fastighetssystem: kraven från lagändringarna och hur du väljer > Källa: https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/fastighetssystem/ > Sajt: Företagsfinanser > Publicerad: 2025-12-15 > Uppdaterad: 2026-10-02 Ett fastighetssystem håller ordning på objekt, hyresgäster, avtal, hyresavier och ärenden. Den 1 juli 2026 ändrades tre regelverk samtidigt: en ny privatuthyrningslag trädde i kraft, bostadsrättslagen fick nya regler för andrahandsupplåtelse och blockhyresreglerna skrevs om. Det påverkar vad systemet behöver klara. Den här genomgången går igenom kraven som lagändringarna ställer, vad de fyra vanligaste leverantörerna på den svenska marknaden erbjuder och hur en upphandling bör läggas upp. ## Vad ett fastighetssystem gör Kärnan är registret över objekt och kontrakt. Runt den byggs sedan funktioner beroende på vem som förvaltar: hyresavisering, ärendehantering, teknisk förvaltning, underhållsplanering, energiuppföljning och ekonomi. Skillnaden mot ett bokföringsprogram är att fastighetssystemet äger hyresförhållandet. Avtalet, indexuppräkningen, avierna och påminnelserna hör hemma där, medan bokföringen tar emot resultatet av det som hänt. | Område | Vad systemet ska klara | Följden om det saknas | | --- | --- | --- | | Objekt och kontrakt | Lägenheter, lokaler, parkering, förråd och avtalstider | Uppsägningstider missas | | Avisering | Hyresavier, autogiro, e-faktura och påminnelser | Manuellt arbete varje månad | | Hyresförändring | Indexuppräkning och förhandlade höjningar | Uteblivna intäkter | | Ärenden | Felanmälan, arbetsorder och rondering | Ingen spårbarhet mot hyresgäst | | Underhåll | Underhållsplan med kostnader över tid | Budgeten bygger på gissningar | | Ekonomi | Koppling till bokföring, kundreskontra och kravhantering | Dubbelregistrering | ## Lagändringarna från 1 juli 2026 och vad de betyder Tre ändringar påverkar hyresadministrationen direkt. **Ny privatuthyrningslag.** Privatuthyrningslagen (2026:772) ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Uppsägningstiden är nu tre månader för båda parter, hyran prövas mot vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar i stället för mot kapital- och driftkostnad. Hyresnämnden kan numera sänka hyran för förfluten tid med återbetalningsskyldighet och ränta. Den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den, vilket innebär att systemet måste kunna hålla två regeluppsättningar parallellt. **Bostadsrättslagen.** Vid hyresnämndens prövning av tillstånd till andrahandsupplåtelse ska tidigare upplåtelser numera beaktas bara om de skett i betydande omfattning. Föreningens avgift för andrahandsupplåtelse får per lägenhet och år motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet, vilket ger 5 920 kronor för 2026 och 5 960 kronor för 2027. **Blockhyra.** Tre syften anges nu uttryckligen i lagtexten: andrahandsupplåtelse till hyresgästens anställda eller en annan avgränsad krets, upplåtelse till juridiska personer som i sin tur ska erbjuda bostad åt personer som arbetar åt hyresgästen. Det tredje är delningsboende. Hyresnämnden godkänner numera avtalet som sådant i stället för att pröva de enskilda villkoren. Utöver det gäller sedan den 29 maj 2026 nya regler som ger bostadshyresgäster och bostadsrättshavare rätt att under vissa förutsättningar kräva installation av laddningspunkt för elbil i anslutning till en parkeringsplats. Reglerna bygger på ett EU-direktiv. Den som förvaltar parkeringsplatser behöver ett sätt att ta emot och följa de begäran som kommer in. > Figur: Tidslinje över regeländringarna för hyra och bostadsrätt under 2026 *Fyra av fem ändringar träffar samma vecka. Kontrollera med leverantören när stödet för dem är på plats i er version.* ## Fyra leverantörer på den svenska marknaden De fyra nedan återkommer oftast i upphandlingar. De riktar sig till olika typer av förvaltare, vilket är viktigare än funktionslistornas längd. ![Real fastighetssystem](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/wp-content/uploads/2025/12/image15-1-e1762871349380.webp) **Real.** Webbaserat fastighetssystem med en egen del för bostadsrättsförvaltning, Real BRF. Systemet integreras med Fortnox, Spiris och Björn Lundén för bokföringen och har kopplingar till flera banker. Profilen är enkelhet och automatik snarare än bredd. ![Vitec fastighetssystem](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/wp-content/uploads/2025/12/image16-1-e1762871531415.webp) **Vitec.** Affärssystemet heter Evo och har ett nyare webbgränssnitt vid namn Evo Next. Systemstödet täcker uthyrning, teknisk förvaltning, energi och hållbarhet, ekonomi samt analys. Bolaget uppger fyrtio år i branschen och vänder sig till större fastighetsägare med egen förvaltningsorganisation. ![Pythagoras fastighetssystem](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/wp-content/uploads/2025/12/image17-1-e1762871549725.webp) **Pythagoras.** Profilerar sig som ett visuellt fastighetssystem med digital tvilling. Lösningarna omfattar fastighetsregister, teknisk och ekonomisk förvaltning, energi och lokalvård. Branscherna som lyfts fram är kommuner, industri och lärosäten. Passar den som förvaltar lokaler och ytor snarare än bostäder. ![Hogia fastighetssystem](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/wp-content/uploads/2025/12/image18-1-e1762871565549.webp) **Hogia.** Säljer ett ekosystem där fastighetssystem, underhållsplanering, ekonomisystem, personal- och lönesystem samt konsulttjänster ingår. Det molnbaserade fastighetssystemet heter DinHyresvärd. Fördelen ligger i att ekonomi och lön kommer från samma leverantör. ## Sex frågor som skiljer systemen åt | Fråga | Att titta efter | | --- | --- | | Bostäder eller lokaler | Bostadsförvaltning kräver hyresförhandling och besittningsskydd. Lokalförvaltning kräver indexklausuler och omsättningshyra | | Bostadsrättsförening | Avgiftsavisering, pantförteckning och överlåtelser är en egen funktion, inte en variant av hyra | | Egen eller köpt ekonomi | Ett system som skickar bokföringsunderlag till Fortnox eller Björn Lundén ställer andra krav än ett med inbyggd redovisning | | Teknisk förvaltning | Rondering, felanmälan och arbetsorder i samma system eller i ett separat verktyg | | Energiuppföljning | Mätvärden som läses in automatiskt eller matas in för hand | | Antal objekt | Prismodellerna bygger nästan alltid på objektsantal, inte på användare | Ingen av de fyra publicerar prislistor. Priset sätts efter antal objekt och valda moduler, vilket gör att offerter bara går att jämföra om ni beskriver samma underlag för alla leverantörer. ## Räkna fram ert underlag före offerten Offerterna blir jämförbara först när antalet objekt och moduler är detsamma i alla förfrågningar. ### Underlag till offertförfrågan Beloppet är inget leverantörspris. Det är taket för vad systemet får kosta innan det blir dyrare än dagens arbete. **Kostnad för dagens administration per år** 302 400 kr **Sparad tid per år** 288 timmar **Värdet av den sparade tiden per år** 120 960 kr **Utrymme per objekt och månad** 42 kr Talet längst ned är det som gör offerter jämförbara, eftersom leverantörerna prissätter per objekt. Ligger offerten långt över är det antingen fel system eller för många moduler. ## Vad systemet måste klara beroende på bestånd Bostäder Lokaler Bostadsrättsförening Hyresförhandling Förhandlade hyreshöjningar, besittningsskydd och uppsägningsregler styr funktionerna. Systemet ska klara både privatuthyrningslagen och hyreslagen, eftersom olika avtal följer olika regelverk. Kontrollera hur retroaktiva hyresändringar hanteras. Hyresnämnden kan numera sänka hyran för förfluten tid vid privatuthyrning, med återbetalning och ränta. Index och omsättning Lokalhyror räknas ofta upp med index och kan innehålla omsättningshyra, tillägg för fastighetsskatt och driftkostnader. Avtalstider och uppsägningsfrister är längre och mer varierade. Blockhyra fick nya regler den 1 juli 2026. Hyresnämnden godkänner numera avtalet som sådant i stället för att pröva de enskilda villkoren. Avgift, inte hyra En förening aviserar årsavgifter, för pantförteckning och hanterar överlåtelser. Det är en annan funktion än hyra, inte en variant av den. Avgiften för andrahandsupplåtelse får per lägenhet och år motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet, vilket ger 5 920 kronor för 2026 och 5 960 kronor för 2027. Den får bara tas ut om det står i stadgarna. ## Så lägger du upp upphandlingen 1. **Räkna objekten först.** Lägenheter, lokaler, parkeringsplatser, förråd och garage var för sig. Prismodellerna bygger på antalet. 2. **Beskriv nuläget.** Vilka system finns i dag, vad görs i kalkylark och var uppstår dubbelregistreringen. 3. **Skilj krav från önskemål.** Ett kravdokument där allt är ett krav ger inga jämförbara offerter. 4. **Begär referens i samma storlek.** Ett system som fungerar för 8 000 objekt kan vara tungrott för 240. 5. **Testa med era egna data.** Be om en miljö med ett urval av era avtal i stället för en demonstration med leverantörens exempel. 6. **Skriv in utträdet.** Hur ni får ut avtal, hyresgästregister och historik om samarbetet tar slut. ## Personuppgifter och arkiv Ett fastighetssystem innehåller personuppgifter om hyresgäster, ibland även uppgifter om betalningsanmärkningar och störningsärenden. Leverantören blir personuppgiftsbiträde och ett biträdesavtal krävs. Räkenskapsinformationen har egna regler. Hyresavier, fakturaunderlag och bokföringsunderlag ska bevaras till och med det sjunde året efter utgången av det kalenderår då räkenskapsåret avslutades. Materialet ska förvaras i Sverige i ordnat skick. Utrustningen för att skriva ut det ska hållas tillgänglig i Sverige under hela tiden. Förvaring i ett annat EU-land är tillåten enligt 7 kap. 3 a § bokföringslagen om platsen anmäls till Skatteverket, om omedelbar elektronisk åtkomst medges vid kontroll och om informationen går att skriva ut i Sverige. Ansvaret ligger på det bokföringsskyldiga företaget, inte på systemleverantören. ## Checklista före beslut Bocka av punkterna innan avtalet skrivs. Inget sparas och listan kan skrivas ut. - Objektsantalet är räknat och uppdelat Lägenheter, lokaler, parkering, förråd och garage - Systemet klarar två regeluppsättningar för privatuthyrning Avtal före och efter den 1 juli 2026 följer olika lagar - Indexuppräkning och förhandlade höjningar hanteras automatiskt - Avgiften för andrahandsupplåtelse går att sätta per lägenhet Högst tio procent av prisbasbeloppet per år i en bostadsrättsförening - Ärenden om laddningspunkt går att ta emot och följa Reglerna gäller sedan den 29 maj 2026 - Kopplingen till ekonomisystemet är verifierad Be om referens som kör samma bokföringsprogram som ni - Personuppgiftsbiträdesavtal är påskrivet - Var räkenskapsinformationen lagras är dokumenterat Sju års bevarandetid och utskrift i Sverige - Utträdet är reglerat i avtalet Hur ni får ut avtal, register och historik ## Vanliga frågor om fastighetssystem Vad kostar ett fastighetssystem? Ingen av de större svenska leverantörerna publicerar prislistor. Priset sätts efter antal objekt och valda moduler. Räkna fram vad dagens administration kostar och använd det som tak när offerterna jämförs. Vilka lagändringar påverkar hyresadministrationen 2026? Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft, bostadsrättslagen fick nya regler för prövning av andrahandsupplåtelse och blockhyresreglerna skrevs om. Sedan den 29 maj 2026 finns också regler om rätt att kräva installation av laddningspunkt för elbil. Måste systemet hantera gamla och nya hyresavtal olika? Ja, vid privatuthyrning. Den upphävda lagen (2012:978) gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den, medan nya avtal följer privatuthyrningslagen. Uppsägningstiden skiljer sig åt: tre månader för båda parter enligt den nya lagen mot en månad för hyresgästen enligt den gamla. Vad får en bostadsrättsförening ta ut i avgift för andrahandsupplåtelse? Högst tio procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år om det står i stadgarna, vilket ger 5 920 kronor för 2026 och 5 960 kronor för 2027. Hyrs lägenheten ut under en del av året beräknas taket efter antalet kalendermånader. Vilket system passar en bostadsrättsförening? Ett system byggt för avgiftsavisering, pantförteckning och överlåtelser, inte ett anpassat hyressystem. Real har en egen del för bostadsrättsförvaltning. Flera av de större leverantörerna har motsvarande moduler. Behöver vi ett separat ekonomisystem? Det beror på systemet. Vissa har inbyggd redovisning, andra skickar bokföringsunderlag till ett externt program. Real integreras exempelvis med Fortnox, Spiris och Björn Lundén. Kontrollera att kopplingen finns till ert program innan avtalet skrivs. Hur länge måste hyresavier och underlag sparas? Till och med det sjunde året efter utgången av det kalenderår då räkenskapsåret avslutades. Materialet ska förvaras i Sverige i ordnat skick och gå att skriva ut här under hela tiden. Vad ska stå i avtalet om vi vill byta system? Hur ni får ut avtal, hyresgästregister, ärendehistorik och räkenskapsunderlag, i vilket format och till vilken kostnad. Utan den punkten blir ett byte dyrare än det behöver bli. **Läs mer.** [Kontraktmall](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/kontrakt-mall/) går igenom vad de nya hyresreglerna kräver av själva avtalet, [Björn Lundén](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/bjorn-lunden/) och [Business Central](https://xn--fretagsfinanser-8sb.se/business-central/) beskriver ekonomisystemen som fastighetssystemet kopplas till. Uppgifter om leverantörerna är hämtade från deras egna webbplatser den 14 september 2026. Lagändringarna är kontrollerade mot författningstexterna och Sveriges Domstolars sammanställning samma dag. Sidan är inte skriven på uppdrag av någon leverantör. ## Källor - [domstol.se](https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/nya-regler-for-hyra-och-bostadsratt-sommaren-2026/): nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026, privatuthyrningslagen, ändringen i bostadsrättslagen, blockhyresreglerna och reglerna om laddningspunkt - [riksdagen.se](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/privatuthyrningslag-2026772_sfs-2026-772/): privatuthyrningslagen (2026:772) med uppsägningstider, hyressättning och övergångsbestämmelser - [riksdagen.se](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/bostadsrattslag-1991614_sfs-1991-614/): bostadsrättslagen 7 kap. 11 och 14 §§ om tillstånd och avgift för andrahandsupplåtelse - [riksdagen.se](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/bokforingslag-19991078_sfs-1999-1078/): bokföringslagen 7 kap. 2 och 3 a §§ om bevarandetid och förvaring inom EU - [real.se](https://www.real.se/): webbaserat fastighetssystem, Real BRF, integrationerna och bankkopplingarna - [vitec-fastighet.com](https://www.vitec-fastighet.com/): Evo Affärssystem, Evo Next och de processer systemet stödjer - [pythagoras.se](https://www.pythagoras.se/): visuellt fastighetssystem, digital tvilling och lösningsområdena - [hogia.se](https://www.hogia.se/branschlosningar/fastighet): ekosystemet med fastighetssystem, underhållsplanering, ekonomi och lön - [regeringen.se](https://www.regeringen.se/artiklar/2026/09/prisbasbelopp-for-2027-faststallt/): prisbasbeloppet 59 600 kronor och det förhöjda prisbasbeloppet 60 900 kronor för 2027, fastställda den 24 september 2026. Avläst 2 oktober 2026 ## Ämnen Företagande